91¿ì²¥

Fristlose Kündigung der Wohnung: Gründe, Form und wann du ausziehen musst

Eine fristlose Kündigung beendet ein Mietverhältnis ohne die üblichen Kündigungsfristen. Sie ist nur bei einem wichtigen Grund erlaubt und kann sowohl vom Vermieter als auch von dir als Mieter ausgesprochen werden. Hier erfährst du, welche Gründe zählen, welche Form gilt und wie viel Zeit dir nach einer fristlosen Kündigung bis zum Auszug bleibt.

Was ist eine fristlose Kündigung?

Bei einer ordentlichen Kündigung gelten gesetzliche Fristen, für Mieter in der Regel drei Monate. Die fristlose Kündigung – juristisch außerordentliche fristlose Kündigung – setzt diese Fristen außer Kraft. Sie ist für Fälle gedacht, in denen es einer Seite nicht mehr zuzumuten ist, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der normalen Kündigungsfrist fortzusetzen.

Die Regeln dafür stehen in § 543 BGB und für Wohnraum ergänzend in § 569 BGB. Sie gelten für unbefristete und befristete Mietverträge, für Untermietverträge und damit auch für WG-Zimmer.

Mehr zur regulären Kündigung findest du im Artikel Ordentliche Kündigung: Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern.

Wie viel Zeit bleibt nach einer fristlosen Kündigung zum Ausziehen?

Rechtlich endet das Mietverhältnis mit dem Zugang der Kündigung. Ab diesem Moment musst du die Wohnung grundsätzlich sofort zurückgeben (§ 546 BGB). Eine feste Auszugsfrist gibt es nicht. In der Praxis sieht es aber je nach Situation unterschiedlich aus.

Wenn der Vermieter fristlos kündigt

• Räumungsfrist im Kündigungsschreiben: Viele Vermieter nennen ein Datum, bis zu dem die Wohnung geräumt sein soll. Daran solltest du dich halten oder frühzeitig über einen späteren Termin sprechen.
• Keine Selbsthilfe: Der Vermieter darf weder die Schlösser austauschen noch deine Sachen vor die Tür stellen. Das wäre verbotene Eigenmacht. Ziehst du nicht aus, muss er ¸éä³Ü³¾³Ü²Ô²µ²õ°ì±ô²¹²µ±ð erheben.
• Räumungsfrist durch das Gericht: Im Räumungsverfahren kann das Gericht auf Antrag eine angemessene Räumungsfrist gewähren, insgesamt höchstens ein Jahr (§ 721 ZPO).
• ±·³Ü³Ù³ú³Ü²Ô²µ²õ±ð²Ô³Ù²õ³¦³óä»å¾±²µ³Ü²Ô²µ: Solange du die Wohnung nach Vertragsende nicht zurückgibst, schuldest du dem Vermieter eine Entschädigung mindestens in Höhe der bisherigen Miete (§ 546a BGB).

Wenn du schnell eine Übergangslösung brauchst, kann ein WG-Zimmer die Zeit bis zur nächsten festen Wohnung überbrücken.

Wenn du selbst fristlos kündigst

Kündigst du wegen unzumutbarer Zustände, solltest du zeitnah ausziehen. Wer nach einer fristlosen Kündigung noch monatelang in der Wohnung bleibt, setzt sich dem Einwand aus, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses offenbar doch zumutbar war.

Du kannst die fristlose Kündigung auch mit einer kurzen Auslauffrist verbinden, etwa zum Monatsende. So hast du Zeit für den Umzug, ohne die Kündigung zu gefährden.

Wann darf der Vermieter fristlos kündigen?

Der Vermieter braucht einen wichtigen Grund, der in der Regel in einem Fehlverhalten des Mieters liegt.

²Ñ¾±±ð³Ù°ùü³¦°ì²õ³Ùä²Ô»å±ð

Der häufigste Grund ist Zahlungsverzug (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn du

• an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem Betrag von mehr als einer Monatsmiete im Rückstand bist, oder
• über einen längeren Zeitraum mit insgesamt zwei Monatsmieten im Rückstand bist.

Bei ²Ñ¾±±ð³Ù°ùü³¦°ì²õ³Ùä²Ô»å±ðn braucht der Vermieter keine Abmahnung. Eine berechtigte Mietminderung zählt nicht als Rückstand.

Schonfrist: Zahlst du alle Rückstände spätestens zwei Monate nach Zustellung der ¸éä³Ü³¾³Ü²Ô²µ²õ°ì±ô²¹²µ±ð, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das gilt allerdings nur, wenn du diese Möglichkeit nicht bereits in den letzten zwei Jahren genutzt hast. Eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt davon unberührt.

Vertragswidriger Gebrauch

Auch eine erhebliche Verletzung der Rechte des Vermieters kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB), zum Beispiel:

• unerlaubte Untervermietung, etwa ein WG-Zimmer ohne Erlaubnis des Vermieters weitervermietet – mehr dazu im Artikel Erlaubnis zur Untervermietung
• erhebliche Gefährdung der Wohnung, etwa durch grobe Vernachlässigung

Störung des Hausfriedens

Wer den Hausfrieden nachhaltig stört, zum Beispiel durch wiederholten massiven Lärm, Bedrohungen oder Beleidigungen, riskiert ebenfalls eine fristlose Kündigung (§ 569 Abs. 2 BGB).

In beiden Fällen muss der Vermieter in der Regel vorher abmahnen.

Wann darfst du als Mieter fristlos kündigen?

Auch du kannst den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn der Vermieter seine Pflichten erheblich verletzt.

• Die Wohnung wird dir nicht überlassen oder entzogen (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB): Der Vermieter übergibt die Wohnung nicht wie vereinbart, verweigert dir den Zugang oder entzieht dir wesentliche Teile der Wohnung.
• Erhebliche Gesundheitsgefährdung (§ 569 Abs. 1 BGB): Von der Wohnung geht eine ernsthafte Gefahr für die Gesundheit aus, etwa durch starken Schimmelbefall oder Schadstoffe. Das gilt sogar dann, wenn du den Zustand beim Einzug kanntest.
• Gravierende Mängel, die nicht behoben werden: zum Beispiel ein dauerhafter Heizungsausfall im Winter oder ein Wasserschaden, der die Wohnung unbewohnbar macht.
• Nachhaltige Störung des Hausfriedens durch den Vermieter.

Kündigung wegen Wohnungsmängeln: So gehst du vor

Bei Mängeln ist eine fristlose Kündigung meist erst der letzte Schritt. Damit sie wirksam ist, solltest du so vorgehen:

1. Mangel schriftlich melden: Beschreibe den Mangel genau und informiere den Vermieter nachweisbar.
2. Frist zur Beseitigung setzen: Gib dem Vermieter eine angemessene Frist, den Mangel zu beheben. Was angemessen ist, hängt vom Mangel ab – ein Heizungsausfall im Winter rechtfertigt eine deutlich kürzere Frist als ein tropfender Wasserhahn.
3. Alles dokumentieren: Fotos, Videos, Messwerte, ärztliche Atteste und die gesamte Korrespondenz mit dem Vermieter.
4. Erst dann kündigen: Behebt der Vermieter den Mangel innerhalb der Frist nicht, kannst du fristlos kündigen.

Ohne Frist kannst du nur ausnahmsweise kündigen, etwa bei akuter Gesundheitsgefahr wie Gasgeruch oder giftigem Schimmel oder wenn eine Frist offensichtlich nichts bringen würde.

Oft ist eine fristlose Kündigung gar nicht nötig. Bei weniger gravierenden Mängeln kannst du die Miete mindern oder den Mangel unter bestimmten Voraussetzungen selbst beseitigen lassen. Wie das geht, erklärt der Artikel Mietmängel: Rechte und Rechtsbehelfe für Mieter.

Ist vor der Kündigung eine Abmahnung nötig?

Liegt der Kündigungsgrund in einer Pflichtverletzung, muss die andere Seite in der Regel zuerst abgemahnt werden oder eine Frist zur Abhilfe bekommen (§ 543 Abs. 3 BGB). Das gilt für Vermieter und Mieter gleichermaßen.

Ohne Abmahnung geht es nur, wenn

• eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg ³óä³Ù³Ù±ð,
• besondere Umstände eine sofortige Kündigung rechtfertigen, etwa Gewalt oder eine akute Gesundheitsgefahr, oder
• der Vermieter wegen ²Ñ¾±±ð³Ù°ùü³¦°ì²õ³Ùä²Ô»å±ðn °ìü²Ô»å¾±²µ³Ù.

Wichtig ist außerdem, nicht zu lange zu warten: Wer einen Kündigungsgrund kennt und monatelang nichts tut, kann das Recht zur fristlosen Kündigung verlieren.

Fristlose Kündigung in der WG

In einer WG kommt es darauf an, wie die Verträge gestaltet sind:

• Untermietvertrag mit dem Hauptmieter: Du hast einen eigenen Vertrag mit dem Hauptmieter. Für eure fristlose Kündigung gelten dieselben Regeln wie oben. Kündigt der Vermieter dem Hauptmieter, endet damit auch dein Recht, in der Wohnung zu wohnen.
• Gemeinsamer Mietvertrag aller Mitbewohner: Eine Kündigung muss von allen Mietern ausgesprochen beziehungsweise an alle gerichtet werden. Ein einzelner Mitbewohner kann nicht allein fristlos kündigen.

Mehr dazu im Artikel Mieter, Untermieter und Vermieter: Rechte und Pflichten im Ãœberblick.

Was tun bei einer unberechtigten fristlosen Kündigung?

Hältst du eine fristlose Kündigung für unberechtigt, solltest du ihr schriftlich widersprechen und dir schnell Rat holen. Vermieter sprechen häufig zusätzlich eine ordentliche Kündigung aus, die greift, falls die fristlose unwirksam ist. Lass deshalb beide Kündigungen prüfen.

Umgekehrt gilt: Kündigst du selbst fristlos ohne ausreichenden Grund, ist die Kündigung unwirksam. Du schuldest dann weiter Miete und unter Umständen Schadensersatz.

Wo du Hilfe bekommst

Eine fristlose Kündigung hat weitreichende Folgen. Lass dich im Zweifel beraten, zum Beispiel beim örtlichen Mieterverein oder bei einem Fachanwalt für Mietrecht. Einen Überblick über deine Rechte als Mieter findest du im Artikel Mietrecht: Allgemeine Informationen für Mieter.